Susan Apel ve Keith Irwin, iş konaklamaya gelince sonraki yaşamları için akıllıca planlar yaptıklarını düşünüyorlardı. 71 yaşındaki Bayan Apel, 24 yıl önce Lübnan, New Hampshire'da 5 dönüm arazi üzerinde dört yatak odalı bir ev satın aldıklarını ve “emekli olmadan önce ipoteğini ödediğimizden emin olduk” dedi.
Bu şekilde, inşa ettikleri ev sermayesi (evlerinin şu anda yaklaşık 700.000 dolar değerinde olduğunu tahmin ediyorlar) onu satmalarına ve ihtiyaç duyduklarında daha küçük, daha yönetilebilir mahallelere küçültmelerine olanak tanıyacaktı.
O zaman geldi. Emekli hukuk profesörü Bayan Apel, merdiven çıkmakta zorluk çekiyor. Daha önce yerel bir şirkette hesap yöneticisi olan 71 yaşındaki Bay Irwin, bahçe işleriyle uğraşmaktan ve kar küremekten yoruldu ve onun yerine bu görevleri yapacak işçi bulmak zorlaştı.
Apel Hanım, “Duvardaki yazıyı görüyoruz” dedi. “Hepsi aynı katta, küçük bir çalışma odası olan iki yatak odalı güzel bir apartman dairesi” aramaya başladılar.
Ama kimseyi bulamazlar. Yerel geliştiriciler daha fazla merdivene sahip dört katlı şehir evleri inşa ediyor. Mevcut az sayıdaki tek katlı evler hemen kapatılıyor. Kovid'den kaçan şehir sakinleri emlak fiyatlarının artmasına yardımcı oldu: Bayan Apel, çiftin yakın zamanda gördüğü bir birimin maliyetinin 950.000 dolar olduğunu ve tadilat gerektirdiğini bildirdi. “Küçük ayakkabı kutuları” bile 600.000 dolara satılıyor.
Bayan Apel, “Bu güzel yerde yaşadığımız ve evimizin karşılığını aldığımız için çok minnettarız” dedi. “Dışarı çıkmamızın bir yolu olmadığı hiç aklımıza gelmemişti.”
Yaşlı yetişkinlerin yaklaşık yüzde 80'i kendi evlerinde yaşıyor. Ancak ekonomistler, ipoteği ödenmiş bir evin emekliliği finanse etmek için bir ATM işlevi görebileceği şeklindeki geleneksel fikrin değiştiğini belirtiyor. Bazı yaşlılar için ev sahibi olmak artık koşulsuz bir fayda değil.
Urban Institute'da araştırma ekonomisti olan Linna Zhu, “Yerlerinde mi yaşlanıyorlar yoksa sıkışıp mı kalıyorlar?” diye sordu. “Bu sözde Amerikan rüyasını yeniden düşünmemiz gerekiyor mu? Önceki nesillerde işe yaradı ama bugün hâlâ işe yarıyor mu?”
Mortgage borcu olan yaşlı insanların oranı onlarca yıldır artıyor. Harvard Ortak Konut Araştırmaları Merkezi'ne göre, 65 ila 79 yaşları arasındaki ipotek sahibi ev sahiplerinin payı 1989'dan 2022'ye yüzde 24'ten yüzde 41'e çıktı. Borçlu oldukları miktar da enflasyona göre ayarlandığında 21.000 dolardan 110.000 dolara çıktı.
Örneğin, Placerville, Kaliforniya'da bir veteriner olan 73 yaşındaki David Turoff, iki yatak odalı evinin üzerinde hâlâ 180.000 dolarlık ipotek taşıyor. 2008 durgunluğundan sonra işini sürdürmenin bir yolu olarak nakit çekmek için bunu yeniden finanse etti. “Bunu yaptığıma sevindim” dedi ama “kesinlikle bir riskti.” 80'li yaşlarındaki ev sahiplerinin bile yüzde 31'inin ipoteği var.
Daha yüksek emlak vergileri, sigorta ve diğer maliyetlerle birlikte daha yüksek ipotek bakiyeleri ve daha yüksek faiz oranları, ipotekli konut kredilerinin “maliyet yükü” taşıyan yaşlı ev sahiplerinin yüzde 43'ünün, gelirlerinin yüzde 30 veya daha fazlasını konuta ve ilgili harcamalara harcadığı anlamına geliyor. maliyetler.
Elbette ortalama konut özsermayesi de arttı; sadece üç yılda 80.000 dolar artarak 2022'de 250.000 dolara yükseldi. Boston College Emeklilik Araştırma Merkezi'nin yakın zamanda emeklilikten sonra bile yaşam standartlarını sürdürememe riskiyle karşı karşıya olan Amerikalı hanelerin payına ilişkin tahminini düşürmesinin nedeni büyük ölçüde bu.
Merkezin emeklilik risk endeksi 2019'daki yüzde 47'den 2022'de yüzde 39'a düştü; bu rahatsız edici bir rakam ancak merkezin 20 yıl önce izlemeye başlamasından bu yana en düşük seviye.
Merkez, hesaplamalarını Bart Windrum ve Deborah Fink'in 2020'de yaptığı gibi ters ipotek yoluyla ev sermayesinden yararlanan yaşlı ev sahiplerine dayandırıyor. Federal Konut İdaresi aracılığıyla Boulder, Colorado'daki şehir evleri için 382.000 $'a varan kredi limitiyle ters ipotek aldılar.
Yazar ve konuşmacı olan 71 yaşındaki Bay Windrum, “Bunun nedeni emeklilik fonlarımızı mümkün olduğu kadar uzun süre korumaktı” dedi.
Kredi limiti, emeklilik tasarruflarını korurken, mevcut ipoteklerini ödemelerine, katarakt ameliyatını ve karmaşık diş prosedürlerini (hiçbiri Medicare kapsamında değildir) karşılamalarına, 22 yıllık bir arabayı değiştirmelerine ve su tesisatlarını yenilemelerine olanak tanıdı.
Bay Windrum, “Bu mülkü satarsak, yuvarlak rakamlarla değerinin üçte birinin ters ipoteğin ödenmesine harcanmasını beklerim” dedi. 2015'teki federal mevzuat daha sıkı eyalet sigortası ve tüketici koruma düzenlemeleri getirdiğinden, “programı kullanırken kendimizi rahat ve güvende hissettik” dedi.
Dr. Zhu, federal ters ipoteği “ev sermayesinin kilidini açmanın çok etkili bir yolu” olarak nitelendirerek bunu kabul etti.
Ancak ters ipotek almak veya başka bir şekilde ev özsermayesini tüketmek, çok az sayıda yaşlı ev sahibinin gerçekten yaptığı bir şeydir.
Harvard Merkezi'nde konut ve yaşlanma üzerine araştırmalara liderlik eden Jennifer Molinsky, konut zenginliği birikiminin “daha sonraki yaşam için bir yuva yumurtası, bir yastık” sağladığı “ev sahipliğine ilişkin çifte bir vizyondan” bahsediyor.
“Ama aynı zamanda kimse ona dokunmak istemiyor” diye ekledi. “Bu işi çocuklarına bırakmak istiyorlar. Onu acil bir durum için saklamak istiyorsun.”
Ayrıca konut sermayesine erişim her zaman kolay veya mümkün değildir. Devlet sigortalı ters ipoteklerde (resmi olarak Ev Sermayesi Dönüşüm İpotekleri veya HECM'ler) ön maliyetler yüksektir (Bay Windrum ve Bayan Fink için 17.000 doların üzerinde) ve evrak işleri önemlidir. 2022'de yalnızca 64.500 yaşlı başvuru sahibi federal program aracılığıyla ters ipotek aldı.
Son derece düşük faiz oranlarının daha tipik seviyelere dönmesiyle konut sermayesine erişmenin diğer yolları da daha zor hale geldi. 65 yaş üstü ev sahiplerinin nakdi yeniden finansmanı 2021'de 941.000 krediden 2022'de 600.000'e düştü. “Artık eskisi kadar kolay ya da ucuz değil” diyor Dr. Molinsky.
Yaşlı borçluların kredi yeniden finansmanı reddedilme olasılığı gençlere göre daha fazladır, bunun nedeni kısmen borç verenlerin hem geliri hem de varlıkları dikkate alması ve işçiler emekli oldukça gelirin genellikle azalmasıdır. Konut sermayesi kredi limitlerinin (HELOC'ler) yaşlılara reddedilme olasılığı daha yüksektir ve faiz oranları daha yüksek olduğunda daha az çekici olur. Evler de sahipleriyle birlikte yaşlandıkça bakım maliyetleri de zamanla artıyor.
Ayrıca Bayan Apel ve Bay Irwin, yaşlı yetişkinler için uygun ve uygun fiyatlı konut eksikliğinin, önemli miktarda konut varlığına sahip olanlar için bile küçülmeyi zorlaştırdığını belirtti. “Devam etmek istiyorsanız kendinizi kilitleyebilirsiniz” dedi Dr. Molinsky.
New School for Social Research'ten kıdemli araştırmacı Anthony Webb, yaşlı siyahi ve Hispanik ev sahiplerinin özellikle istikrarsız bir durumda olduğunu, çünkü servetlerinin büyük kısmının evlerine bağlı olduğunu söyledi.
Kendisi, “Emeklilik tasarrufları, yatırımlar ve emekli maaşları gibi varlık tarafındaki fonlarla eşleşiyorsa, bilançonun borç tarafında ipotek bulundurmanın yanlış bir tarafı yok” dedi.
Ancak azınlık ev sahipleri, kısmen yaşam boyu gelirlerinin düşük olması nedeniyle, beyaz ev sahiplerine göre çok daha az likit varlığa sahip. “Bu artan eşitsizliğin hikayesi” dedi Dr. Webb. Pek çok Siyahi ve Hispanik ev sahibinin “bu varlığa sahip olduğunu” ancak “onu elinde tutmanın zor olacağını” söyledi.
Politika yapıcılar, federal HECM programını iyileştirerek ve düzene sokarak, yeniden finansman ve HELOC kredileri için kriterleri genişleterek ve yaşlı alıcılar ve kiracılar için uygun, evler ve apartman daireleri de dahil olmak üzere daha fazla konutun geliştirilmesini finansal olarak destekleyerek yaşlı insanların seçeneklerini genişletebilir.
Uzmanlar, ev sahipliğinin güçlü bir zenginlik kaynağı olarak hala anlamlı olduğu konusunda hemfikir. Mortgage kredilerinde bile yaşlı ev sahipleri artan konut maliyetlerinden kiracılara göre daha iyi korunuyor ve daha az maliyet yüküne maruz kalıyor. Ev eşitliği aynı zamanda uzun vadeli bakımın finansmanına da yardımcı olabilir.
Ancak Bayan Apel ve Bay Irwin aramalarına devam ettikçe hayal kırıklığına uğrarlar. Onlarca yıldır yaşadıkları topluluktan ayrılmak istemiyorlar ama evlerinden vazgeçmeye hazırlar.
Bayan Apel, “Burası harika bir aile evi olurdu” dedi. “Ama onu serbest bırakamayız çünkü nereye gideriz?”
Bu şekilde, inşa ettikleri ev sermayesi (evlerinin şu anda yaklaşık 700.000 dolar değerinde olduğunu tahmin ediyorlar) onu satmalarına ve ihtiyaç duyduklarında daha küçük, daha yönetilebilir mahallelere küçültmelerine olanak tanıyacaktı.
O zaman geldi. Emekli hukuk profesörü Bayan Apel, merdiven çıkmakta zorluk çekiyor. Daha önce yerel bir şirkette hesap yöneticisi olan 71 yaşındaki Bay Irwin, bahçe işleriyle uğraşmaktan ve kar küremekten yoruldu ve onun yerine bu görevleri yapacak işçi bulmak zorlaştı.
Apel Hanım, “Duvardaki yazıyı görüyoruz” dedi. “Hepsi aynı katta, küçük bir çalışma odası olan iki yatak odalı güzel bir apartman dairesi” aramaya başladılar.
Ama kimseyi bulamazlar. Yerel geliştiriciler daha fazla merdivene sahip dört katlı şehir evleri inşa ediyor. Mevcut az sayıdaki tek katlı evler hemen kapatılıyor. Kovid'den kaçan şehir sakinleri emlak fiyatlarının artmasına yardımcı oldu: Bayan Apel, çiftin yakın zamanda gördüğü bir birimin maliyetinin 950.000 dolar olduğunu ve tadilat gerektirdiğini bildirdi. “Küçük ayakkabı kutuları” bile 600.000 dolara satılıyor.
Bayan Apel, “Bu güzel yerde yaşadığımız ve evimizin karşılığını aldığımız için çok minnettarız” dedi. “Dışarı çıkmamızın bir yolu olmadığı hiç aklımıza gelmemişti.”
Yaşlı yetişkinlerin yaklaşık yüzde 80'i kendi evlerinde yaşıyor. Ancak ekonomistler, ipoteği ödenmiş bir evin emekliliği finanse etmek için bir ATM işlevi görebileceği şeklindeki geleneksel fikrin değiştiğini belirtiyor. Bazı yaşlılar için ev sahibi olmak artık koşulsuz bir fayda değil.
Urban Institute'da araştırma ekonomisti olan Linna Zhu, “Yerlerinde mi yaşlanıyorlar yoksa sıkışıp mı kalıyorlar?” diye sordu. “Bu sözde Amerikan rüyasını yeniden düşünmemiz gerekiyor mu? Önceki nesillerde işe yaradı ama bugün hâlâ işe yarıyor mu?”
Mortgage borcu olan yaşlı insanların oranı onlarca yıldır artıyor. Harvard Ortak Konut Araştırmaları Merkezi'ne göre, 65 ila 79 yaşları arasındaki ipotek sahibi ev sahiplerinin payı 1989'dan 2022'ye yüzde 24'ten yüzde 41'e çıktı. Borçlu oldukları miktar da enflasyona göre ayarlandığında 21.000 dolardan 110.000 dolara çıktı.
Örneğin, Placerville, Kaliforniya'da bir veteriner olan 73 yaşındaki David Turoff, iki yatak odalı evinin üzerinde hâlâ 180.000 dolarlık ipotek taşıyor. 2008 durgunluğundan sonra işini sürdürmenin bir yolu olarak nakit çekmek için bunu yeniden finanse etti. “Bunu yaptığıma sevindim” dedi ama “kesinlikle bir riskti.” 80'li yaşlarındaki ev sahiplerinin bile yüzde 31'inin ipoteği var.
Daha yüksek emlak vergileri, sigorta ve diğer maliyetlerle birlikte daha yüksek ipotek bakiyeleri ve daha yüksek faiz oranları, ipotekli konut kredilerinin “maliyet yükü” taşıyan yaşlı ev sahiplerinin yüzde 43'ünün, gelirlerinin yüzde 30 veya daha fazlasını konuta ve ilgili harcamalara harcadığı anlamına geliyor. maliyetler.
Elbette ortalama konut özsermayesi de arttı; sadece üç yılda 80.000 dolar artarak 2022'de 250.000 dolara yükseldi. Boston College Emeklilik Araştırma Merkezi'nin yakın zamanda emeklilikten sonra bile yaşam standartlarını sürdürememe riskiyle karşı karşıya olan Amerikalı hanelerin payına ilişkin tahminini düşürmesinin nedeni büyük ölçüde bu.
Merkezin emeklilik risk endeksi 2019'daki yüzde 47'den 2022'de yüzde 39'a düştü; bu rahatsız edici bir rakam ancak merkezin 20 yıl önce izlemeye başlamasından bu yana en düşük seviye.
Merkez, hesaplamalarını Bart Windrum ve Deborah Fink'in 2020'de yaptığı gibi ters ipotek yoluyla ev sermayesinden yararlanan yaşlı ev sahiplerine dayandırıyor. Federal Konut İdaresi aracılığıyla Boulder, Colorado'daki şehir evleri için 382.000 $'a varan kredi limitiyle ters ipotek aldılar.
Yazar ve konuşmacı olan 71 yaşındaki Bay Windrum, “Bunun nedeni emeklilik fonlarımızı mümkün olduğu kadar uzun süre korumaktı” dedi.
Kredi limiti, emeklilik tasarruflarını korurken, mevcut ipoteklerini ödemelerine, katarakt ameliyatını ve karmaşık diş prosedürlerini (hiçbiri Medicare kapsamında değildir) karşılamalarına, 22 yıllık bir arabayı değiştirmelerine ve su tesisatlarını yenilemelerine olanak tanıdı.
Bay Windrum, “Bu mülkü satarsak, yuvarlak rakamlarla değerinin üçte birinin ters ipoteğin ödenmesine harcanmasını beklerim” dedi. 2015'teki federal mevzuat daha sıkı eyalet sigortası ve tüketici koruma düzenlemeleri getirdiğinden, “programı kullanırken kendimizi rahat ve güvende hissettik” dedi.
Dr. Zhu, federal ters ipoteği “ev sermayesinin kilidini açmanın çok etkili bir yolu” olarak nitelendirerek bunu kabul etti.
Ancak ters ipotek almak veya başka bir şekilde ev özsermayesini tüketmek, çok az sayıda yaşlı ev sahibinin gerçekten yaptığı bir şeydir.
Harvard Merkezi'nde konut ve yaşlanma üzerine araştırmalara liderlik eden Jennifer Molinsky, konut zenginliği birikiminin “daha sonraki yaşam için bir yuva yumurtası, bir yastık” sağladığı “ev sahipliğine ilişkin çifte bir vizyondan” bahsediyor.
“Ama aynı zamanda kimse ona dokunmak istemiyor” diye ekledi. “Bu işi çocuklarına bırakmak istiyorlar. Onu acil bir durum için saklamak istiyorsun.”
Ayrıca konut sermayesine erişim her zaman kolay veya mümkün değildir. Devlet sigortalı ters ipoteklerde (resmi olarak Ev Sermayesi Dönüşüm İpotekleri veya HECM'ler) ön maliyetler yüksektir (Bay Windrum ve Bayan Fink için 17.000 doların üzerinde) ve evrak işleri önemlidir. 2022'de yalnızca 64.500 yaşlı başvuru sahibi federal program aracılığıyla ters ipotek aldı.
Son derece düşük faiz oranlarının daha tipik seviyelere dönmesiyle konut sermayesine erişmenin diğer yolları da daha zor hale geldi. 65 yaş üstü ev sahiplerinin nakdi yeniden finansmanı 2021'de 941.000 krediden 2022'de 600.000'e düştü. “Artık eskisi kadar kolay ya da ucuz değil” diyor Dr. Molinsky.
Yaşlı borçluların kredi yeniden finansmanı reddedilme olasılığı gençlere göre daha fazladır, bunun nedeni kısmen borç verenlerin hem geliri hem de varlıkları dikkate alması ve işçiler emekli oldukça gelirin genellikle azalmasıdır. Konut sermayesi kredi limitlerinin (HELOC'ler) yaşlılara reddedilme olasılığı daha yüksektir ve faiz oranları daha yüksek olduğunda daha az çekici olur. Evler de sahipleriyle birlikte yaşlandıkça bakım maliyetleri de zamanla artıyor.
Ayrıca Bayan Apel ve Bay Irwin, yaşlı yetişkinler için uygun ve uygun fiyatlı konut eksikliğinin, önemli miktarda konut varlığına sahip olanlar için bile küçülmeyi zorlaştırdığını belirtti. “Devam etmek istiyorsanız kendinizi kilitleyebilirsiniz” dedi Dr. Molinsky.
New School for Social Research'ten kıdemli araştırmacı Anthony Webb, yaşlı siyahi ve Hispanik ev sahiplerinin özellikle istikrarsız bir durumda olduğunu, çünkü servetlerinin büyük kısmının evlerine bağlı olduğunu söyledi.
Kendisi, “Emeklilik tasarrufları, yatırımlar ve emekli maaşları gibi varlık tarafındaki fonlarla eşleşiyorsa, bilançonun borç tarafında ipotek bulundurmanın yanlış bir tarafı yok” dedi.
Ancak azınlık ev sahipleri, kısmen yaşam boyu gelirlerinin düşük olması nedeniyle, beyaz ev sahiplerine göre çok daha az likit varlığa sahip. “Bu artan eşitsizliğin hikayesi” dedi Dr. Webb. Pek çok Siyahi ve Hispanik ev sahibinin “bu varlığa sahip olduğunu” ancak “onu elinde tutmanın zor olacağını” söyledi.
Politika yapıcılar, federal HECM programını iyileştirerek ve düzene sokarak, yeniden finansman ve HELOC kredileri için kriterleri genişleterek ve yaşlı alıcılar ve kiracılar için uygun, evler ve apartman daireleri de dahil olmak üzere daha fazla konutun geliştirilmesini finansal olarak destekleyerek yaşlı insanların seçeneklerini genişletebilir.
Uzmanlar, ev sahipliğinin güçlü bir zenginlik kaynağı olarak hala anlamlı olduğu konusunda hemfikir. Mortgage kredilerinde bile yaşlı ev sahipleri artan konut maliyetlerinden kiracılara göre daha iyi korunuyor ve daha az maliyet yüküne maruz kalıyor. Ev eşitliği aynı zamanda uzun vadeli bakımın finansmanına da yardımcı olabilir.
Ancak Bayan Apel ve Bay Irwin aramalarına devam ettikçe hayal kırıklığına uğrarlar. Onlarca yıldır yaşadıkları topluluktan ayrılmak istemiyorlar ama evlerinden vazgeçmeye hazırlar.
Bayan Apel, “Burası harika bir aile evi olurdu” dedi. “Ama onu serbest bırakamayız çünkü nereye gideriz?”